Seus direitos
O atraso pode estar previsto no próprio contrato de compra do imóvel, sabia? A cláusula sobre seis meses de tolerância é prática comum, mas sabe-se que a falta de pontualidade pode superar, e muito, esse prazo. Daí ser fundamental exigir seus direitos. "Existem decisões que obrigam a construtora a pagar o aluguel do consumidor, por exemplo", afirma Maria Rachel, advogada do Procon-RJ. De acordo com o advogado Rodrigo Karpat, da Karpat Advogados Associados, de São Paulo, pode-se até desistir da compra e pedir de volta o que já foi pago. A única coisa é que raramente consegue-se a soma total por causa das taxas administrativas e do período em que a incorporadora não pôde comercializar a unidade por ela já estar reservada ao comprador. Pense bem antes de decidir!
Justiça
Mesmo que exigir reparação na Justiça seja uma forma de amenizar os prejuízos, poucos se animam a fazê-lo. “No Brasil, há uma
cultura de achar que acionar a Justiça pode dar problema”, analisa Marcelo Tapai, advogado de São Paulo. Para ele, as construtoras
sempre levam esse temor em consideração e, com poucos processos, a conta fecha no azul.
O melhor jeito de evitar estresse
1) Antes
Investigue: Informe-se sobre outros empreendimentos da construtora e da incorporadora, para ver se já deu problema alguma vez. Vale um cafezinho com síndicos e moradores também. Cheque processos no site do Tribunal de Justiça (varia conforme o estado – em São Paulo, é tjsp.jus.br) e confira a saúde financeira da empresa em canais de defesa do consumidor.
2) Durante
Atenção na hora do contrato: No documento, devem constar dados do comprador e da incorporadora, a descrição do imóvel,
o número da unidade, a fração ideal, o número do registro da incorporação no registro de imóveis, o valor do imóvel, a forma
de pagamento, o valor da multa por atraso no pagamento, o reajuste durante a obra baseado no Índice Nacional de Custo da Construção (INCC ), a definição de índice de reajuste após a entrega das chaves, a data de início das obras, a data da entrega do bem e as condições oferecidas. Aqui deve-se verificar se há ou não a cláusula que determina a regra da tolerância de 180 dias
para o prazo de entrega.
Leia as letras miúdas: Tenha o desconfiômetro ligado e resolva eventuais dúvidas com a construtora, com um advogado ou com quem puder ajudar. Confira o trecho referente à multa. “Os contratos se proclamam irrevogáveis e irreversíveis. A armadilha mais comum diz que o cliente deve pagar 20% ou 30% do total do imóvel para a construtora em caso de desistência. Em algumas situações, ele ficaria até devendo para poder desistir. Isso é irreal e ilícito”, afirma o advogado Marcelo Tapai. Quando um cliente, mesmo inadimplente, se desfaz do negócio, a decisão mais habitual da Justiça é que ele obtenha de volta até 90% do valor.
Confira tudo no memorial descritivo: Algumas construtoras, para não perderem o prazo, aceleram a obra com materiais de qualidade inferior à prometida. Graças ao memorial descritivo, é possível checar se a obra está seguindo conforme o combinado.
Uma sugestão é formar uma associação dos futuros moradores. “Esse grupo pode verificar detalhes no desenrolar da obra, como
o respeito às metragens”, diz Marco Aurélio Luz, presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (AMSPA). O próprio comprador também tem a possibilidade de realizar visitas técnicas – se preferir, acompanhado de um arquiteto ou engenheiro. Vale ressaltar: no ato da compra, o cliente recebe uma versão simples do memorial para conferência, mas é prudente solicitar uma cópia do documento integral no cartório de registro de imóveis.
3) Depois
O prazo estourou?: De acordo com Marco Aurélio Luz, uma das formas de pressionar as construtoras é por meio de representantes nomeados pela associação dos moradores. “Caso aconteça atraso na entrega, eles podem marcar reuniões com os diretores da incorporadora”, explica. Se nada deu certo, busque seus direitos e parta para a Justiça. Um processo de ressarcimento de prejuízos por motivo de atraso leva, em média, de um a dois anos para ser julgado em primeira instância em São Paulo, variando conforme a complexidade do caso. Em geral, o processo percorre o seguinte caminho:
❱ Verifique se o prazo contratual venceu: A data de entrega do empreendimento está definida no contrato, bem como a possível
tolerância de seis meses. Os tribunais costumam aceitar a cláusula dos 180 dias extras, embora alguns especialistas entendam
que a regra é abusiva.
❱ Procure um advogado: Entregue a ele o contrato de compra e qualquer outro documento que possa ajudar a comprovar o atraso da obra, como um panfleto referente à venda.
❱ Acordo de cavalheiros: Antes de ingressar com uma ação na Justiça, o comprador e a incorporadora podem assinar um contrato
no qual o cliente recebe, até a entrega das chaves, uma indenização mensal de, em média, 1% do valor do imóvel.
É possível, ainda, pedir o ressarcimento de outros prejuízos, como o pagamento de aluguel além do tempo previsto. Mas pode
acontecer também de a incorporadora se negar a aceitar qualquer acordo extrajudicial.
❱ Não deu?
Se não foi possível resolver dessa maneira, o advogado ingressará em juízo com o objetivo de buscar uma indenização pelo
atraso na obra. Aqui são calculados todos os prejuízos, inclusive os morais. Outra possibilidade é solicitar a rescisão do contrato.
❱ Começa o processo: A construtora será chamada para se manifestar em 15 dias. Depois, o comprador tem outros 15 dias
para fazer a réplica.
❱ No tribunal: A Justiça marca uma audiência de conciliação para que ambas as partes tentem um acordo. Caso não haja entendimento, o juiz determina a sentença. Quando um acordo sai, o mutuário costuma assinar uma cláusula que o impede
de comentar o caso na imprensa.
