Do momento em que o futuro inquilino vê a placa ALUGA-SE até a mudança para o endereço, são vários os passos. Veja!
DA ESCOLHA DO ENDEREÇO À ASSINATURA DO CONTRATO
O que devo observar em relação ao imóvel?
Preste atenção aos serviços (transporte público, supermercados, farmácias, escolas...) nas imediações do apartamento ou da casa.
Pergunte se há feira livre na rua – é prático, mas pode atrapalhar na hora de sair ou chegar. Visite o local em diferentes horários e dias da semana para conhecer os barulhos da vizinhança. Aproveite para observar a incidência de sol: se bater de manhã, melhor. Se for à tarde, lembre-se de que os ambientes podem ficar abafados à noite. Dedique-se à vistoria do imóvel. E não abra mão
de um documento que especifique as condições de cada elemento, como pisos, persianas, armários etc. Isso é uma garantia na hora de entregar. Veja se há tomadas suficientes e teste-as (use um carregador de celular). Verifique também os pontos de luz, levando
uma lâmpada. Abra torneiras, dê descarga e olhe o quadro de luz – se for velho, negocie a troca dos fusíveis por disjuntores. É uma questão de segurança contra incêndio, mas infelizmente não há lei que obrigue a substituição. Confira dois documentos do imóvel: a matrícula (traz seu histórico e indica se existe penhora ou hipoteca), e o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) – se estiver
atrasado, solicite a regularização antes.
De que documentos eu vou precisar?
A exigência pode variar, mas considere as cópias de seu RG e CPF (e do cônjuge, se houver), certidão de nascimento (ou de casamento, se for casado), comprovante de renda, declaração de imposto de renda ou de isenção, comprovante de residência e carteira profissional ou declaração de autônomo.
Quais documentos o fiador tem que apresentar?
Caso escolha um fiador como garantia do contrato (veja quadro abaixo), ele terá de oferecer os mesmos documentos que o inquilino (locatário), além da cópia do IPTU do imóvel apresentado como garantia. Normalmente, o locador (o proprietário do imóvel) exige que o fiador seja da mesma cidade ou do mesmo estado para facilitar eventuais cobranças.
Quanto tempo demora o trâmite na imobiliária?
Documentos entregues, a aprovação leva cerca de três dias, de acordo com Julio Cesar Soares da Silva, porta-voz do Conselho dos Corretores de Imóveis do Rio Grande do Sul (Creci-RS).
Quem paga pelo contrato?
O dono do imóvel. Se o inquilino pagar, deve usar os comprovantes para pedir ressarcimento.
Quais leis protegem os meus direitos como locatário?
São duas leis federais: a nº 8245, de 1991 e a nº 12112, apelidada de nova Lei do Inquilinato (veja quadro Nova Lei do Inquilinato) – essa última altera pontos da primeira. O que não estiver previsto nessas leis (como aluguel de quartos e pensões) é regido pelo Código Civil.
GARANTIAS QUE VOCÊ PODE OFERECER
Para assegurar que o proprietário não seja lesado, os contratos de locação pedem ao inquilino algum tipo de garantia. Exigir mais de uma é proibido por lei.
FIADOR: uma terceira pessoa apresenta um imóvel como compensação para o caso de o aluguel não ser pago ou o imóvel ser devolvido com problemas. É a forma mais comum de garantia nos alugueis.
SEGURO- FIANÇA: é contratado anualmente pelo inquilino e se equipara ao custo de um aluguel. Cobre falta de pagamento e danos ao imóvel, mas a seguradora depois aciona o segurado.
DEPÓSITO CAUÇÃO: o locatário deposita um valor antecipado para o proprietário, em geral de três aluguéis. No fim do contrato, recupera a quantia se estiver tudo correto.
TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO: opção para quem tem bastante dinheiro debaixo do colchão! O locatário deve comprar um título equivalente a cerca de 12 aluguéis, que fica de posse da seguradora. Se o imóvel for devolvido em condições satisfatórias, o inquilino resgata o valor corrigido pela Taxa Referencial (TR) - índice que pode render menos que a inflação.
DURANTE A LOCAÇÃO
Como se corrige o valor do aluguel? O mais comum é o proprietário aplicar, anualmente, o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), da Fundação Getúlio Vargas (FGV). “Ele é usado porque, historicamente, é o mais oneroso para o locatário”, alerta o advogado Daniel Alcântara, que aconselha o inquilino a tentar o reajuste pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Apurado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o IPCA é o indicador oficial de inflação do governo
federal.
Se o proprietário não corrigir o aluguel no término do primeiro ano de contrato, pode fazer uma supercorreção no final do segundo ano?
Não. Em situações assim, pressupõe-se que o proprietário tenha valer pelo segundo ano o custo original do aluguel, segundo Paulo
Scherer, encarregado do departamento jurídico do Creci-SP. E, ao definir o valor para o terceiro ano, só poderá reajustar o contrato tomando como base o índice referente aos 12 meses anteriores. Fique atenta a isso.
Em que situações o proprietário pode pedir o imóvel antes do término do contrato?
Ele só pode fazer isso se for por falta de pagamento, se houver a desistência do fiador ou o descumprimento de alguma cláusula específica do contrato. Nem mesmo a intenção de se mudar para o endereço ou vendê-lo justifica a quebra de contrato. Portanto,
ele não pode resolver pedir o apartamento de volta só porque decidiu isso. O inquilino, sim, pode romper o acordo a qualquer momento, mas paga multa (veja mais detalhes no quadro Nova Lei do Inquilinato).
E se eu, inquilino, entregar o imóvel quando o contrato acabar e não assinar a rescisão? Há algum risco?
Em teoria jurídica, os direitos e deveres do locatário seguem vigentes – para todos os efeitos, você ainda vive lá. Isso significa que, se o dono do imóvel quiser se aproveitar da situação, pode continuar cobrando o aluguel, segundo Paulo Scherer, do Creci-SP. No entanto, Paulo lembra que a jurisprudência brasileira já dá margem para, detectada a má-fé do proprietário, ele sair de mãos abanando e, obviamente, ter que pagar as custas do processo jurídico que moveu contra o inquilino.
É VERDADE QUE...
...mesmo o contrato sendo de 30 meses, posso sair após um ano sem pagar multa?
O prazo de 12 meses não está previsto em lei, é apenas uma prática para incentivar a locação. A nova Lei do Inquilinato garante a proporcionalidade na cobrança da multa. Se você ficar no imóvel por apenas 12 meses – quando o acordo previa 30 meses –, paga 60% da multa. Isso porque está saindo depois de ter cumprido 40% do período combinado. Em tempo: o valor da multa por rescisão deve ser acertado no contrato. Em geral, equivale a três aluguéis.
...se proprietário e inquilino não renovarem o contrato, a renovação é automática?
Sim. O contrato passa a ser por tempo indefinido e ficam valendo as mesmas cláusulas. Após a renovação automática, tanto o proprietário pode solicitar o imóvel a qualquer momento quanto o inquilino pode devolvê-lo quando bem entender. Nenhum dos
dois paga multa, desde que avise o outro com, no mínimo, um mês de antecedência.
...mesmo que saia no meio do mês, preciso pagar o aluguel do período cheio?
Não. Desde que avise com 30 dias antes, o inquilino paga proporcionalmente apenas pelo tempo que ficar no imóvel, segundo a assessoria jurídica do Creci-SP. No caso de entregá-lo no dia 15, por exemplo, pagará aproximadamente 1/3 do mês (ou seja, por dez dias) – considerando que o vencimento do aluguel seja no dia 5. Fique atenta à data de vencimento para fazer esse cálculo e não tomar prejuízo.
DESPESAS DO ALUGUEL
Quem paga o condomínio: o inquilino ou o proprietário?
O inquilino responde pelas despesas normais do condomínio, como salários dos funcionários, seguro, manutenção de caixas d’água
e elevadores, taxas de água, luz, gás etc. Já os eventuais custos extras para a melhoria do imóvel – uma reforma de fachada, por exemplo – ficam por conta do proprietário.
O locatário pode participar das reuniões de condomínio?
Sim, porém, para ter direito incontestável a voto, em geral precisará de uma procuração que o declare representante do proprietário enquanto vigorar o contrato de aluguel.
Quem deve pagar o IPTU?
Tudo depende do que estiver no contrato. Se nada for mencionado, o artigo 22 da lei federal nº 8245 determina que o IPTU cabe ao proprietário. Mas, na prática, esse último acaba decretando que a taxa seja paga pelo inquilino. Então, negocie um desconto no aluguel.
Qual é a multa por atraso no aluguel?
Ela é estipulada no contrato, mas limita-se a 10% do valor da locação. Em caso de despejo por atraso, o proprietário pode cobrar os custos do processo.
ALTERAÇÕES NO IMÓVEL
Quem paga pelos reparos?
Consertos importantes, como a troca de encanamento e do sistema elétrico, cabem ao proprietário – ou o inquilino paga e depois
recebe um desconto no aluguel. Pequenos reparos, a exemplo da troca de uma tomada ou a pintura das paredes, por regra não são
compensados. “Tudo o que for da manutenção do imóvel é pago pelo inquilino. O que for investimento, fica com o proprietário”, explica Gracino José Mariano Júnior, responsável financeiro pela Araguaia Imóveis, de Goiânia.
Posso reformar um endereço alugado?
É obrigatório consultar o proprietário e pedir autorização por escrito, segundo o Procon, órgão de defesa do consumidor. Documente em detalhes tudo o que será feito e os materiais utilizados. Mesmo quando a reforma é para clara melhoria do imóvel, o locador pode reclamar, caso não tenha sido consultado, e pedir indenização.
Tenho que entregá-lo nas mesmas condições em que o peguei?
No término do contrato de locação, o proprietário ou a imobiliária faz uma vistoria para conferir se o local está de acordo com o inventário realizado antes da entrega ao inquilino. Se o imóvel não for aprovado, o morador precisará fazer os reparos. Se não os fizer, a forma de garantia (fiador, seguro-fiança etc.) definida para o aluguel será acionada a fim de cobrir as despesas. No caso de seguro, a seguradora pode depois cobrar os custos do inquilino.
É possível contratar um seguro residencial para um endereço alugado?
Sim. Tanto o locador quanto o locatário podem fazer isso. E é até recomendável. Se você for o inquilino e o imóvel pegar fogo, por exemplo, você precisará pagar pela recuperação dele, pois terá de devolvê-lo nas mesmas condições recebidas. Imagina o prejuízo que seria isso?
